本报讯（记者周頔） 近日，由北京市法学会不动产法研究会主办，北京建筑大学经济与管理工程学院、文法学院承办的北京市法学会不动产法研究会2016年年会暨第二届不动产法论坛在北京建筑大学西城校区召开。
北京市法学会不动产法研究会（以下简称研究会）主要负责人总结了2016年研究会的各项工作。他介绍，研究会设立了常务理事微信群以及公共邮箱，定期召开会长办公会、常务理事会和理事会，保证研究会各项工作有序展开。
研究会设立了“不动产法”官方微信公众号，积极参与各种立法和重大咨询活动，积极参与国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记工作规范》、住建部《房地产交易条例》等政策法规的起草工作。
2016年，经中国法学会民法典编纂项目领导小组合同编课题组委托，研究会承担民法典合同编不动产合同相关制度设计工作。研究会已于今年9月底完成《民法典合同编不动产合同草案》（试拟稿），并提交中国法学会民法典编纂项目领导小组，受到各方好评。
研究会还积极联系北京市二中院、北京市怀柔区人民法院，组织法学专家与实务部门进行交流研讨，与中国公证协会就不动产登记中的公证等问题联合举办研讨会，对涉及不动产领域的法律问题积极建言献策。活动当天，研究会举办了不动产法论坛，来自学界、法律实务界等不动产领域的专家学者就不动产法涉及的核心问题进行了研讨。
不动产物权与登记
就预告登记制度在我国的适用，研究会副会长、北京大学法学院教授常鹏翱认为，目前网签的法律效力不明确，而且网签功能与预告登记功能基本重合，实践中的客观需求要求预告登记制度恢复《物权法》第20条的立法本意，理清物权与债权的关系。他认为，如果将城市房地产租赁等“不导致物权变动的债权关系”纳入到预告登记范围，就可以使得预告登记制度焕发出新的生命力，能把一个可能在实践中没有用的或者用得不多的制度盘活，能够节约成本，提高效率。
研究会常务理事、北京中建政研信息咨询中心总经理梁舰认为，我国的预告登记存在4个方面的问题：一是预告登记的适用范围过小，仅限于不动产买卖；二是预告登记申请人不明确；三是预告登记的债权请求权无法得到长期保护；四是预告登记不能对抗法院的查封，并提出了相应的对策建议。
研究会副会长、中国政法大学民商经济法学院教授于飞就“物业管理”与“物业服务”进行了辨析。他指出，“物业管理”是业主之间基于建筑物区分所有权的物权关系，而“物业服务”是业主和物业企业之间的债权合同关系；同时业主为了更好的实现物业管理，可以把物业管理当中的一部分内容主要是对人管理委托给物业企业行使。正确认识以上的区分和交叉，有助于理清物业关系的理论脉络，并有益于立法上概念的准确运用。
研究会副会长、中国人民大学法学院教授高圣平以“农地三权分置的法律表达”为题发表演讲。他认为，农地三权分置改革在法律上应体现为以下结构：集体在农村土地所有权之上为农户设定土地承包经营权，承包农户在其土地承包经营权之上为其他经营主体设定土地经营权。土地所有权不因其上设定土地承包经营权负担而改变其名称和性质，土地承包经营权同样也不因其上设定土地经营权负担而改变其名称和性质。土地经营权宜定性为物权。
研究会副会长、清华大学法学院教授程啸分析了不动产抵押权的善意取得问题。他指出，不动产抵押权的善意取得是一个在实践中争议特别大的问题。《物权法》规定了所有权的善意取得，而抵押权属于他物权，在“参照所有权善意取得”的过程中，存在着各种善意取得的问题。
程啸认为，在善意取得的“善意”的判断中应当明确区分动产和不动产。就不动产善意取得的善意判断而言，不应考虑受让人有无重大过失，仅有两种情况可以排除不动产中的“善意”，即异议登记和明知登记为错误的情况。此外，在因不动产纠纷而引发行政诉讼和民事诉讼交叉的情况下，行政案件的处理中应当注意善意第三人的保护，不能随意判决撤销登记机构的登记行为。
不动产合同
国家行政学院副教授宋志红发现，目前我国土地租赁法律关系的应然状态和实然状态之间存在着很大的不对接。《合同法》规定租赁合同不能超过20年，土地租赁也不例外，这就是说土地租赁的期限不能超过20年。然而在实践中经常出现土地租赁期限突破20年的情况，甚至与土地出让时限相同。究其根源，是因为1999年国土资源部印发的《规范国有土地租赁若干意见》中规定，土地租赁最长期限可以达到70年，对租赁权范围也规定可以转让、可以转租、可以抵押。
宋志红认为，从法律适用的角度来说，国土资源部文件与《物权法》和《合同法》等上位法的规定相冲突，应该属于被清理的范围。但是对于实践操作部门来说，这个规定是更接近实践操作客观情况的。这种做法导致法律逻辑和法律关系的混乱，不利于土地使用权市场和租赁市场的稳定。
研究会理事、劳动关系学院副教授李文涛认为，在不动产法律行为当中，有大量的行为是无效行为，违背了物权法的原则以及不动产的管理法规。相比于直接宣告行为违法，将无效的法律行为通过转化变成有效的法律行为，更有利于社会秩序的稳定和谐。
处理无效不动产法律行为的理论和实践对我国民法典的编纂提出了挑战。李文涛指出，无效不动产法律行为的转换有严格的逻辑构成要件：首先，存在无效的不动产法律行为；其次，存在替代法律行为；再次，该替代法律行为具备有效要件且不超过该无效法律行为的法律效果；最后，该转换符合当事人假定的意思且不违反法律规范目的。
不动产审执实务疑难问题
研究会常务理事、北京市仲裁委员会办公室处长丁建勇就北京市仲裁委近年来的不动产案件仲裁情况作了详细介绍。自1995年到2016年的20多年时间内，该委员会受理的房地产案件、建设工程案件标的金额450多亿，占到其全部案件的30%到40%。他指出，不动产案件受案数量与市场行情、国家宏观调控政策、相关立法或者司法解释的颁行有着密切关系。房屋买卖合同纠纷中，当事人主要诉求是继续履行以及相关赔偿问题；还涉及合同效力、一房数卖、阴阳合同等。相关法律问题主要集中在损失如何确定、共有部分谁来主张、逾期交房办证是否适用诉讼时效以及以房抵债能否直接确权等。
北京市第四中级人民法院民庭庭长马军就不动产纠纷审判执行中的疑难问题发言。他指出，目前金融案件在担保、执行方面较多涉及不动产相关法律。各地不动产登记仍然存在规则不统一、不尊重当事人意思自治的问题。不动产诉权权利构成尤其是程序衔接上较为复杂，例如经公证的债权文书的执行与担保物权实现持续的衔接、抵押权与网签的冲突等。
研究会理事、北京市第二中级人民法院法官杜传金就“不动产纠纷专属管辖实务问题”进行了分析。他认为，实务中，由于个别地区对民诉法专属管辖理解不当，导致不同省市区法院做法不衔接。所谓不动产纠纷专属管辖是指不动产物权纠纷，继承纠纷并不属于专属管辖的范围。他建议，法律应当进一步明确侵害不动产纠纷的管辖；对于尚未履行的不动产合同以及劳务分包合同，也应当适用专属管辖。普通商品房买卖合同纠纷涉及各地调控政策，对其是否适用专属管辖需要进一步研究。
研究会副会长、北京市大成律师事务所高级合伙人袁华之律师就分包合同中的“背靠背”条款进行了深入分析。他认为，“背靠背”条款性质上是“期限”而非“条件”。该条款原则上应当是有效的，但如果分包合同无效，将导致“背靠背”条款无效。实践中，分包方尽量不要在合同中签订此类条款，如果签订，则要及时收集证据，尽可能通过严格总包方举证责任，削弱其抗辩依据。
来自清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学、william威廉亚洲官方、中国青年政治学院、劳动关系学院、北京建筑大学等在京高校的学者，以及来自最高人民法院、国务院法制办、国土资源部、住房和城乡建设部、北京市第二与第四中级人民法院、北京仲裁委员会等实务部门的专家70余人参加了会议。
