今天上午，十届全国人大五次会议举行第二次全体会议，听取全国人大常委会副委员长王兆国关于中华人民共和国物权法草案的说明。现在我们特别请到了全国人大代表、湖北省高级人民法院副院长吕忠梅，中国人民大学法学院教授王轶、william威廉亚洲官方副教授尹飞，三位嘉宾一起来为广大网友解读《物权法》草案。本次圆桌网谈也得到了搜狐网的大力支持！
[中国网]:
各位网友大家好，这里是中国网·中国访谈的直播现场。今天上午，十届全国人大五次会议举行第二次全体会议，听取全国人大常委会副委员长王兆国关于中华人民共和国《物权法》草案的说明。现在我们特别请到了全国人大代表、湖北省高级人民法院副院长吕忠梅，中国人民大学法学院王轶、william威廉亚洲官方副教授尹飞，三位嘉宾一起来为广大网友解读《物权法》草案。本次圆桌网谈也得到了搜狐网的大力支持！
(2007-03-08 16:33:30)
[中国网]:
我们想请问一下，即将提请人大审议的《物权法》草案确立了平等保护国有、集体和私人财产的原则，是基于什么因素的考虑？
(2007-03-08 16:40:34)
[吕忠梅]:
《物权法》在中国作为市场经济立法的一个基础性的法律，最重要的任务是确定财产权利的归属，并且使得所有的财产权利都能够得到保护。在中国目前宪法的规定是实行以公有制为基础，多种经济成份并存的经济体制，在这种体制之下，我们在本届人大进行了修宪，修宪最主要的任务是把私有财产权的保护明确写入了宪法，应该说为经济主体多元化奠定了基础。在这样的情况下我们制订了《物权法》，它要遵循民法平等保护的一个最基本的原则，对于所有的财产权力都应该实行平等保护的原则。我们根据宪法规定的基本经济制度，根据民法应该确立的一些基本原则建立了平等保护国有和集体、个人财产的原则，这个原则在《物权法》里面得到了充分体现。
(2007-03-08 16:40:47)
[中国网]:
这部法律受到了全国人民的关注，不知道几位专家对这部法律草案的提审有什么看法？
(2007-03-08 16:41:49)
[王轶]:
我就接着刚才吕忠梅教授的话来讲。我觉得对于国有资产、私有财产、集体财产进行保护，就像刚才吕忠梅教授提到的，这是建立社会主义市场经济体制提出的要求，为什么这么讲呢？因为到现在为止的人类经验告诉我们，不管是什么形态的市场经济体制，离开了对各种类型财产的平等保护就搞不好市场经济，而1949年新中国成立以后，到现在为止的经验也告诉我们，社会主义市场经济体制比中央集权的计划经济体制更有利于实现中华民族的伟大复兴。
(2007-03-08 16:42:07)
[王轶]:
从这点来讲，我们一定要坚持对于国家财产、集体财产和私人财产的平等保护。当然在《物权法》上，经济平等保护并不意味着《物权法》对国家财产、集体财产和私人财产使用相同的法律规则，因为在实践中国家财产、集体财产和私人财产所遇到的问题是不一样的，比如说国家财产主要是一个安全管理模式的问题，集体财产主要是如何强化集体组织成员社员权的问题；私人财产主要是如何防止公权利对私人财产的不当剥夺和侵害的问题，所以可以设定法定的法律规则。
(2007-03-08 16:43:04)
[中国网]:
《物权法》与物质财富的增长和综合国力的增强有什么关系呢？
(2007-03-08 16:46:10)
[吕忠梅]:
《物权法》基本的一个理念就是所有的财产都有所归属，让所有的人都能够安心的去创造财富，通常我们会说的一句话叫做：有恒产才会有恒心。我们的财产不会随意被剥夺，不会随意被侵害，我们才会有信心使自己的财产投入到经济社会当中去，使它增值。如果担心我的财产哪一天就被剥夺掉了，我要么想办法把这些财产花掉，要么就会转移。更重要的问题是，我会对经济制度没有信心，因为我的财产不能得到保护的时候，实际上我的安全也不能得到保护。我哪一天是怎么回事都不知道，在这个社会当中我什么东西都不明白，我怎么去建设这个社会？
(2007-03-08 16:47:00)
[吕忠梅]:
我们国家的财富增长，就是我们的经济发展和社会稳定首先是需要人对于我们的制度有信心，所以我觉得《物权法》最根本的一个作用就是安定人心，使得每个人对于社会制度有信心，对于经济制度有信心，并且我可以安全的把我自己的经济和财产投入到现在的经济发展过程当中去。
从这个意义上来讲，它和物质财富的增长、综合国力的增强意义是巨大的。
(2007-03-08 16:49:45)
[中国网]:
领取遗失物无偿返回物主，这也是中国几千年来的传统美德。这次《物权法》草案中规定，领取遗失物应当支付保管费，会不会使国人丢掉拾金不昧的美德呢？
(2007-03-08 16:52:07)
[王轶]:
在《物权法》上所确立的法律规则是从法律的角度对我们在日常生活中为人处事所提出的要求，法律所提出的为人处事的要求和道德所提出的为人处事的要求是不一样的，简单来讲，法律对我们每个人提出的标准在大多数情形下是无害他人的标准，只有在非常例外的情形下，它在要求我们做一个适当关爱他人，但是道德对我们每个人提出的标准就是要关爱他人。所以从这点上来讲，《物权法》关于拾得遗失物所确立的法律规则主要是法律要求，来提出我们在日常生活中的规则。我想它跟道德的要求是并行不悖。
(2007-03-08 16:52:33)
[吕忠梅]:
《物权法》的明确规定不仅仅像王轶教授说的这样，区分了法律领域和道德领域的不同标准，从某种意义上来讲也是一种相互促进。因为拾得遗失物以后，妥善地为他人保管，使得财产的丢失者能够取回原物，这既包含道德的要求，也有义务的成份。如果法律作出了这样的规定，在捡到遗失物的时候，可以由法定的义务来把它妥善加以保管，别人会支付给我费用。从某种程度上来讲，这样一个规定有助于引领人们去按照拾金不昧的美德规范去发展。因为每个人都会把它变成一种自觉行动的时候，其实是在提升我们整个社会的素质。
(2007-03-08 16:54:09)
[中国网]:
这个条款有没有像西方的一些国家学习或者是有借鉴？我听说日本要向拾到财务的人支付一定的报酬，我不知道咱们中国这个条例里有类似的规定吗？
(2007-03-08 16:55:27)
[尹飞]:
从这个事情来看，在返回遗失物问题上并没有完全按照西方的做法来做。我们讲的是应当支付费用，为了保管你的财务我实际支出的这部分钱。您刚才讲的像日本、德国是应当支付报酬，就是说在费用之外，再另外为你劳务的付出再给你钱。另外一点，我再补充一下王教授和吕教授的说法，我们的法律规定本身讲得是领取遗失物应当自负保管费，这只是法律的一个规定，就是说对于失主的一个规定。但是对于拾得人来说，他也有权利不要。
(2007-03-08 16:57:04)
[尹飞]:
所以这样的话，法律规定有权利拿，但是我现在不拿，更显得这个人拾金不昧，更加强美德。像刚才王教授指出的，法律和道德两个不同层面的问题，法律规定我们每个人都应该这么做，道德可能是极少数的、优秀的这部分人才能做的。如果说我们的法律明确讲，捡了遗失物应该无偿返回给失主，就是说我捡了东西还给你是我应该办的，你没有必要感激我，这并不利于弘扬我们的传统美德。
(2007-03-08 16:58:15)
[中国网]:
我们看到这次《物权法》草案中对不动产的取得和变更都有了一些规定，请几位专家给我们介绍一下究竟有哪些规定？
(2007-03-08 16:58:56)
[王轶]:
应该说不动产物权的调整是《物权法》非常重要的一项制度，所以说在《物权法》上面有大量的法律条文跟不动产物权的取得和变更是有关系的，从《物权法》草案上所涉及的法律规则来看，《物权法》所进行的法律调整首先是根据引起不动产无权的取得和变更的原因的不同来进行法律规则的设计，比如说在《物权法》草案第二章关于物权的设立、变更、转让和消灭里面，第一节是关于不动产登记的规定，这一部分其实主要解决的是通过民事行为，尤其是通过合同行为发生不动产物权的取得或者是变更，比如说双方订立一个买卖合同，去买卖一栋房子，这个是属于一部分内容。
(2007-03-08 16:59:15)
[王轶]:
还有一部分同样是第二章，在第三节里面有相关的法律条文涉及到不是通过民事行为，尤其不是通过合同行为发生不动产物权的取得和变更。比如说基于法院生效的一个裁判文书，或者基于一个建造房屋的行为，当然在第三节里面也涉及到某些个别情形下通过单方的民事行为发生不动产物权的取得和变更问题，比如说通过一个生效的遗嘱产生遗嘱继承，或者是遗赠这样的法律效果，这时候也有相应的法律规则进行调整。
(2007-03-08 17:00:42)
[王轶]:
总体来讲，如果说不动产物权的取得和变更是通过民事行为，尤其是通过合同行为引起的，登记手续的办理是老百姓在日常生活中需要注意的一件事情。如果说不是基于民事行为，尤其不是基于合同行为发生不动产物权的变更和取得，登记手续的办理也有必要性，但是必要性和我们刚才谈到的第一种情形来讲有非常大的差别，这些我想在法律的适用的过程中也有必要去注意。
(2007-03-08 17:01:35)
[吕忠梅]:
这个问题需要在法律通过以后给大家做进一步的说明，尤其是涉及到和不动产登记的规定行政法规衔接问题，还有一些工作要做。但是对于老百姓来讲，有一个最基本的观念，就是不动产的登记是不动产权归属变更的一个生命，或者是标志。这个观念我觉得非常有必要，因为在我们的司法实践当中这块的问题是最多的，比如刚才讲到的合同行为导致的变更，还有其他法律行为导致的变更，容易产生争议的主要是登记，或者是在登记方面的一些不规范带来的问题。
(2007-03-08 17:03:01)
[中国网]:
除了在登记方面需要注意的问题，还有其他的问题吗？
(2007-03-08 17:04:04)
[尹飞]:
在《物权法》规定中，王教授已经详细介绍了，通过合同这些民事行为进行物权变更的时候，不动产要进行登记。就是说我们要买房，吕教授卖一栋房子给我，这是不动产的变化，我们两个光签一个书面合同，这时候可能我的钱已经交了，但房子的所有权还没有，我只是有一个债权，那只能让我们两个一块儿去房管局办理这个过户登记，登记到我的名下这时候这个房子才是我的。如果没有办登记，我们两个虽然签了合同，但王教授一看出了更高的钱，多加10万，他又签了一个合同，过户到王教授的名下，这种情况下虽然我交了钱但得不到房子，这点是我们要注意的。
(2007-03-08 17:04:30)
[尹飞]:
第二点，同样需要提醒大家注意，虽然我们讲不动产登记才能发生物权变动，但是不登记合同本身是有效的。比如我和吕教授之间签了房屋买卖合同之后，后来他不愿意把房子给我，这个时候虽然说没有登记，但是合同有效，所以我就可以去请求法院强制执行，把房子执行给我。
(2007-03-08 17:06:02)
[中国网]:
几位专家都给出了非常好的建议，希望我们的网友对不动产的取得一定要注意相关的条例和细节。大家对住宅用地的使用期限这个问题也是非常关心的，现在商品住房用地使用期限为70年，相当一部分老的住宅用地使用权期限就要到了，期限到了以后怎么办？
(2007-03-08 17:06:28)
[吕忠梅]:
这个问题是土地有偿使用和土地有偿使用过程中的有期限的转让，和我们房产所有权的变更一个矛盾问题，就是说地是国家的，开发商享有的使用权是有期限的，但作为业主我取得我的房产的所有权是永久的，这时候很多人就会担心，地到了70年的时候没有了，我的房产所有权还有什么意义呢？地都没了，是不是要把我的房子炸掉，是不是要把我们赶到马路上去，这确实在《物权法》制定过程中、在征求社会公众意见的时候，这是最关心的问题。
(2007-03-08 17:08:22)
[吕忠梅]:
《物权法》草案明确说了这样一个问题，就是房地产住宅用地的期限届满以后可以自动续期，这给了大家一个比较稳定的答案，至少不会赶到马路上去，不会把房子炸掉，甚至我当时听见有人说弄炸药把房子炸了，这是不可能的，法律已经给了你一个明确的说法，房子存在多久地的期限就存在多久，不会出现先收回土地使用权，国家给了老百姓这样一个承诺。
(2007-03-08 17:08:58)
[吕忠梅]:
是不是还要再交出让金或者怎么来交？交还是不交，这个情况非常复杂，这个问题也涉及到土地管理法的问题，应该由国家的土地管理法，就是国有土地使用权转让的规则里面进一步加以完善，或者根据现在和未来发展的情况进行修改和补充，我觉得核心的问题是给我们稳定住了，只要房子存在，地永远就在。
(2007-03-08 17:10:41)
[尹飞]:
这个规定和以往的规定相比对私有财产保护确实迈出了一大步，按照以前法律的规定，土地使用权到期之后，如果说你没有续期的话，不但土地使用权被国家无偿收回，而且土地上的房屋也要被国家无偿收回。但是《物权法》这样的处理比较有利于我们房地产业的发展，大家可能也知道，在建设部的有关规定中，我们现在的住宅涉及的使用寿命大概是50年，50年之后房子该重新建了，但这种情况下怎么办？你的土地只有20年了怎么办呢？现在自动续期的规定使我们以后房地产业的发展，新建筑的寿命各方面引起一系列反映，这是十分有意义的。
(2007-03-08 17:11:23)
[吕忠梅]:
这对于节约房地产用地，保护我们的土地资源也是非常有好处的。
(2007-03-08 17:12:27)
[尹飞]:
当然在实践中还有另外一个问题值得各位网友注意，在实践中确实有很多房子，虽然是以住宅商品房的形式卖给你的，但土地用途可能是混合类型或者是商业类型，这些土地的期限本身可能是40年或者50年，而且到期之后恐怕很难适用自动续期的规定，这是我们以后在实践中面对的一个比较麻烦的问题。
(2007-03-08 17:13:29)
[吕忠梅]:
买房的时候不仅是看好房子，还要看看土地证，土地证上会明确这片地的用途是什么，发证机关都会非常清楚的记载下来。
(2007-03-08 17:13:56)
[尹飞]:
对于已经购买的，可以考虑通过某种方式和规划部门协调，通过补交出让金的方式把土地的用途转成住宅用地。
(2007-03-08 17:14:49)
[吕忠梅]:
还有一些补救性的措施。
(2007-03-08 17:15:18)
[中国网]:
土地承包经营也是现在农民普遍关注的问题，几位专家能否说一下《物权法》草案对这方面的规定呢？
(2007-03-08 17:15:35)
[王轶]:
土地的承包经营问题也是《物权法》起草过程中，主要是农民，其实也不限于农民，因为享有土地经营权的主体不仅仅是农民，关于这个问题，应该说也有一些问题值得我们去考虑，比如土地承包期限届满的时候，一定要续期，这对于保障土地经营承包权人，对于土地长远利用，充分发挥土地的效用提供了一个比较好的基础。
(2007-03-08 17:16:18)
[王轶]:
在《物权法》起草中间，关于土地承包可不可以拿来抵押，这在《物权法》起草过程中有两种意见。我个人有一个想法，如果说农村社会保障体制比较完备，而且城乡一体化的进程进展也比较顺利的话，我个人还是主张应当允许土地承包经营权成为抵押权的课题，这是初步的想法。
(2007-03-08 17:17:22)
[吕忠梅]:
关于承包土地经营的规定，确确实实是《物权法》制定过程中不仅是专家学者，也是人大代表非常关注的问题，因为中国毕竟是八亿农村人口的大国，农民的稳定、农村的稳定是农业用地的稳定，这是我们国家经济稳定和社会稳定的基础，这方面大家都提出了非常多的意见，在《物权法》草案中既考虑到和我们的土地经营法的衔接，也照顾到我们现在经济发展的水平，农村土地承包经营权的现状，还有社会保障制度，土地流转制度这样的一些关系，所以作出了现在的规定。
(2007-03-08 17:17:51)
[吕忠梅]:
我自己感觉总体来讲，从维护承包经营者的权益这个根本点出发，保证承包经营权的合法享有和能够满足他们现在生产和生活的基本需要，这是一个基本的前提。
(2007-03-08 17:19:39)
[吕忠梅]:
在这个基础上又留有余地，留有一定的空间，随着中国经济体制的发展和三农问题的解决和社会保障体制的建立，可以有一个发展的空间，我觉得现在的这种规定应该是合适的。
(2007-03-08 17:20:05)
[尹飞]:
《物权法》草案把农村土地承包经营权作为一种规定本身就具有十分重要的意义，因为从我们国家立法来看，农村土地承包制度本身是农民自上而下自发的探索，长期以来在市场实践中我们也是把土地承包经营权作为一种债权来对待。当时的农村土地承包法在起草的时候，有关专家学者也提出来按照物权的制度来设计的，但是毕竟没有明确讲这个就是物权，而我们的《物权法》草案是第一次把它作为物权规定下来，这么规定我觉得具有十分重要的意义。
(2007-03-08 17:20:40)
[尹飞]:
第一点，基于物权法定的原则，《物权法》草案对于土地承包的经营期限，土地30年，草地50年、70年，对于这种规定，本身是具有法定性的，也就是说当事人农村经济组织和农户之间，不能够通过合同作出另外的约定，不能说我和农户之间就签个合同，你的期限就是十年，这种约定是违法的、无效的，期限还得按30年来对待。从物权法定这个原则推出来，就实现了一个农民对自己土地享有一种长期的、稳定的、受到法律保障的权利，作为农民就可以像刚才吕教授讲的，大胆的在土地上进行投入。
(2007-03-08 17:21:28)
[尹飞]:
既然是一种物权，和债权是不一样的，从民法上讲，对于债权，尤其是债权债务的概括转移，是要受到限制的。作为物权，他的转让会比较少的受到法律限制，所以说我们的农村土地承包法，包括物权法也允许农民通过互换、转让、转租、转包这种方式对土地承包经营权进行流转，这对于促进农村土地的适度集中，或者土地规模化经营，提高农业生产效率，对这些都具有十分重要的意义。
(2007-03-08 17:22:31)
[尹飞]:
尤其要注意的是，《物权法》草案把土地经营承包权作为物权来规定，就为国家征收土地的时候对农民进行补偿提供了一个法律上的基础，如果农民享有的只是债权，如果土地被征收了，理论上讲补偿的就是集体，而不是农民，最多就是水渠等等生产设施，但现在把它作为物权来对待，意味着除了对上面的直接损失进行补偿之外，还要对农民丧失了土地承包经营权进行补偿。所以《物权法》草案对农民补偿作出了细致的规定，也正是因为它已经把土地经营承包权作为物权规定了。
(2007-03-08 17:23:24)
[中国网]:
我们看到现在随着人民生活水平的提高，拥有小轿车的家庭也越来越多，特别是北京私家车拥有量非常大。大家对小区的车库、车位的归属及使用都有相当大的争议，我们想问一下，《物权法》草案有没有对这个问题作出规定？
(2007-03-08 17:24:39)
[尹飞]:
还是作出了相对比较明确的规定，尽管说争议很大，这个问题随着中国的经济发展出现的一个新类型的问题。在《物权法》草案上面大体确定了这样的规则，比如首先在建设区划内的车位和车库首先应该满足业主的需要，就是说这个商品房小区里的业主的需要。
(2007-03-08 17:26:03)
[尹飞]:
第二个规则强调在建设区划内的车位和车库，作为开发商和业主，他们可以通过约定的方式，由开发商把车位和车库出售给业主、出租给业主，或者是订立房屋买卖合同的时候赠与给业主，从这个法律规则来讲，总体上是把建设区划内的车位和车库所有权的归属认定成为开发商的。
(2007-03-08 17:26:35)
[尹飞]:
当然还有第三个比较重要的规则，如果车位占用了业主共有的道路或者是土地，用来停放机动车的话，这个车位是属于业主共有的，所以在《物权法》草案上对这个问题还是作出了规定。就这个价值判断的结论是妥当还是不妥当，这一直有非常大的争议。
(2007-03-08 17:27:13)
[中国网]:
刚才您说到让开发商把车位赠送给业主，可能实施起来也比较难。
(2007-03-08 17:28:20)
[吕忠梅]:
大家非常关注这个问题，尤其是城市小区的居民非常关注，这样一个规定，就是刚才王教授介绍的规定，一个是尊重了房地产开发过程的一个历史的现状，另外也遵循了民法对这类问题处理的基本原则，因为在这个基础上作出回答可能还是会有很多网友不理解，但我自己感觉到，对这个问题的理解上，有一些是对我们的概念或者是立法的意图不太明确所造成的，我看到了一些网友的意见，也看到了社会各个方面的争论，其实我觉得这里面有一些问题。
(2007-03-08 17:28:40)
[吕忠梅]:
如果准确理解我们法律的核心内容，比如占用了公共道路的停车位是属于业主共有的，在什么情况下是这样，赠与的情况是什么样，其实都区分的比较清楚，并不能一概的说哪一块就是侵犯了业主的利益，所以在这个问题上有必要在法律通过以后做一些更加详细和明确的说明，使我们更好的理解这条法律本身的立法意图。
(2007-03-08 17:29:46)
[尹飞]:
我也看到，在今天上午网上有一个调查，北京市一半以上的业主反对车位车库归开发商，应该说这是有很深入的考虑的。在《物权法》草案起草过程中也有不少人提出，根据成本来确定应该归谁，如果说成本已经打到售房款了就应该归业主。这个思维本身是有一些固有的问题的，因为我们看投入然后确定归属，这是我们在讨论投资关系的时候才去考虑这些问题，比如咱们三个一起搞一个企业，最后企业做大了产权算谁的？那时候看谁投入，这个归谁。
(2007-03-08 17:30:21)
[尹飞]:
但是业主和开发商之间是什么关系？是房屋买卖关系，开发商拿到一块地，建成房子，然后卖出去，在出卖之前这些土地上的建筑物都是开发商的，我觉得恐怕原则上要看约定，如果当时双方约定房子连同车库车位卖给你了，就是业主的，如果没卖就是开发商的。换句话讲，如果光看成本价加利润这些东西，那恐怕不是一个市场经济的思维，或者不是正常的竞争状态下的思维，我想从市场经济的一般原理出发，恐怕《物权法》草案的做法应该是比较有意义的。
(2007-03-08 17:31:01)
[尹飞]:
而且另外一点也是考虑到，如果规定车位车库都归业主，开发商还会不会有动力修建更多车位车库呢？这个恐怕也是有问题的，所以我感觉《物权法》草案现在的规定应该说体现了高度的智慧，尤其是我们现在，刚才主持人问，开发商会把车位赠与业主吗？如果现在北京、上海，可能是有点问题，因为现在房价在高速上涨，比如到北海、到海南，他们在90年代初都经历过所谓的房地产泡沫，泡沫消退之后开发商都想求着你去买他的房，既然是市场就会有波动，现在可能这段时间房屋购买力基本上释放出来了，可能是供不应求，房价往上涨，开发商比较牛。市场肯定有高峰就会有低谷，如果市场逐渐往下滑，我们不能靠着一时直观感性的判断来去思考立法里面的价值衡量的问题。
(2007-03-08 17:31:37)
[王轶]:
有一定的道理，这个原因主要就在于，像在北京和上海，就开发商和业主之间的关系来讲，业主恐怕在这个问题上是一个不折不扣的弱势群体。所以在《物权法》草案之外，我们要通过其他一些保护弱势群体的法律来提升弱势群体的法律地位，谈判能力，这样避免开发商在上海或者北京利用紧俏的车位来漫天要价。
(2007-03-08 17:33:29)
[尹飞]:
房价问题可能更多是靠政府来对中低收入者进行保障。
(2007-03-08 17:33:59)
[吕忠梅]:
还有一些行政性、经济性的法规来解决这些问题，不一定所有的问题都由一部《物权法》草案来解决。
(2007-03-08 17:35:10)
[尹飞]:
《物权法》草案的判断应该是建立在正常的市场经济的基础上，如果这个出现了问题就需要别的来矫正了。
(2007-03-08 17:35:33)
[中国网]:
现在有农民朋友反映，现在创业是缺乏资金的，贷款比较难，国家能不能允许他们找农村的宅基地使用权来获得基金？有专家认为这么做不是很好，认为会影响农村的社会稳定，《物权法》草案当中允许这样做吗？
(2007-03-08 17:38:05)
[王轶]:
应当说《物权法》草案中对这个问题没有作出非常明确的规定，而是留有进一步进行调整的空间。大家知道从2004年开始，在我们国内的一些省市已经在进行农村集体土地中的建设用地和使用权进入土地一级市场来进行流转，所以要看试点的具体情况，而且我个人觉得，就像土地承包经营权一样，随着农村社会保障体制的进一步完善，应当逐步允许宅基地的使用权进入土地的一级市场，这对于消除城乡二元结构，包括户籍制度的改革等等都是具有前提和基础性的作用的。
(2007-03-08 17:39:43)
[吕忠梅]:
应该说这是一个留有余地的制度，现在没有作出非常明确的规定，主要是认为现在明确作出规定允许转让条件不够成熟，我也是觉得今后一旦条件成熟，应该说允许转让是指日可待的。
(2007-03-08 17:47:24)
[中国网]:
您觉得大概要等多久？
(2007-03-08 17:48:12)
[吕忠梅]:
这取决于各种配套制度能不能跟进。
(2007-03-08 17:48:26)
[尹飞]:
各个地方对这个还是做一个比较模糊的处理，毕竟目前宅基地还是有一定的社会保障功能的。
(2007-03-08 17:49:34)
[吕忠梅]:
还是作为农民生存的一个最重要的东西。
(2007-03-08 17:50:50)
[尹飞]:
所以不敢轻易去允许，但它又没有明确禁止，实践中宅基地流转、抵押还是比较多的, ，我前一阵到全国各地做了调研，至少有很多种形式，比如说在某个地方可能是几家关系都很好，拿我家的宅基地盖一栋楼，咱们三家都搬进去，你们两家统一拿出来，进行开发再卖掉。实践中也有另一种做法，确实没钱了要贷款，就找当地的农信社办了抵押，就把房子进行了抵押，如果宅基地有问题，所以把房屋抵押出去。比如最后出了问题，钱我还不了，怎么办呢？要上法院，最后通过法院的判决来实现变相的流转。
(2007-03-08 17:51:10)
[吕忠梅]:
这种做法比较多。
(2007-03-08 17:51:54)
[尹飞]:
这也是生活中的智慧。还有一些地方干脆走一个手续，那比如说我先把房子和宅基地抵押给你了，最后实现的时候不好办，那怎么办呢？我到土地管理部门先办一个增收手续，把我的地增收成国有土地，然后再卖给你，这种情形也是很多的。通过这些方式，先在地方上进行探索可能会更好一些。
(2007-03-08 17:52:16)
[中国网]:
看来老百姓的办法还是挺多的。
(2007-03-08 17:55:18)
[中国网]:
《物权法》草案对保护国有财产和防止其流失方面还有哪些规定呢？
(2007-03-08 17:55:34)
[王轶]:
在《物权法》草案上对保护国有财产、防止国有财产流失做了比较多的规定，从某种意义上来讲国家所有权也是所有权的一种类型，所以对国家所有权提供周到的保障也是《物权法》草案非常重要的一项任务。从《物权法》草案所设置的法律规则来看，大致包括几个方面：首先是明确哪些财产是属于国家所有的，特别是明确了有一些只能由国家去享有所有权的财产，这恐怕是保护国有财产的基础和前提。
(2007-03-08 17:55:54)
[王轶]:
第二个方面，明确了行使国家所有权的主体，这个在《物权法》草案中做出了相对比较明确的规定，比如全国人大可以授权让国务院代表国家来行使所有权，当然法律另有规定的话要依照法律的其他规定来进行处理，这样就明确了对它进行形势的主体，这其实也是保护国家所有权里面非常重要的侧面。第三个方面，对国家所有权的保护强调任何单位和个人都不能私分、节流或者哄抢、侵占国有财产，通过设置这样一个禁止性规定，希望也能够实现对国有财产的保护。
(2007-03-08 17:56:33)
[王轶]:
在《物权法》草案上同时也还强调，如果说应当履行保护国有资产职责的部门，没有履行自己的职责的话，要追究他们相应的责任。当前这个责任恐怕在法律适用的过程中要做进一步的解释，包括刑事责任、行政责任、民事责任，全都包括在内，这个还需要在法律适用过程中进一步进行丰富，这些内容其实都是和国有财产保护密切相关的。
(2007-03-08 17:57:21)
[吕忠梅]:
我们通常讲国有资产的流失发生在企业的改制过程中，或者是企业合并、分离、关联交易中，在这些过程中可能利用高资低估，利用一些其他的隐秘的方式使得国有资产流失，这也是这次《物权法》草案讨论过程中对于国有资产保护的重点问题，也涉及到反腐败斗争，涉及到其他方面的一些国家公职人员，尤其是国有企业的人员是否能够为保护国有资产来履行他相应的职责和业务的过程。所以这次《物权法》草案里面关于国有资产的流失，明确规定在企业的改制、合并、分离、关联交易中禁止采取什么样的手段造成国有资产的流失。
(2007-03-08 17:58:21)
[吕忠梅]:
另外也明确规定，如果国家机关的工作人员，或者国有企业的主要的一些涉及到改革过程当中的人员玩忽职守、滥用职权的，他要承担相应的法律责任。这两条直接是针对国有资产流失来作出的一些禁止性的规定，刚才王教授说了权力归属的禁止性规定以外，对于针对国有资产的流失也作出了专门规定。
(2007-03-08 17:58:57)
[尹飞]:
《物权法》草案对国有资产保护作出重点规定也是有另外一个考虑，毕竟国有资产和一般私人财产相比本身它的所有权的主体应该讲是虚位的，我们讲是全体人民的财产，这可能是比较虚位的。去行使国有权的这些人，他只是我们的代理人而已，从民法理论上讲，对代理人必须进行特别的规范，所以说从这个角度讲，我们对于国有资产进行了特别的规定，这也是十分必要的。
(2007-03-08 17:59:20)
[尹飞]:
除了王教授讲的之外，还有两条需要我们注意：一是规定国家机关对于自己占有的国有资产，在行使的时候只有占有、使用和按照法律行使法规进行处分的权利，换句话讲，国家机关对于自己的占用的国有资产不能收益，这点是很重要的。因为我前段时间到某个城市去，市政府市委各个局办，每个单位都有很大的大楼，大楼的下边几层全都出租出去了，有发廊、按摩院、洗浴中心，因为大楼肯定是国有资产，你这个单位只是在管理或者使用这个国有资产，按照《物权法》草案的规定你是不能收益的，就是说不能出租出去用于谋利。
(2007-03-08 18:03:53)
[尹飞]:
另外一点对于事业单位来说，像大学这些都是事业单位，对于自己的国有资产可以占有使用，以及按照法律行政法规的规定进行收益和处分，就是说它的收益方式、处分方式也要按照法律行政法规的特别规定来进行，所以这些对于防止国有资产流失也是具有十分重要的意义的。
(2007-03-08 18:04:20)
[中国网]:
《物权法》草案当中规定了善意取得制度，还规定了遗失物不能善意取得，这个问题请各位专家解释一下。
(2007-03-08 18:04:36)
[王轶]:
的确，在《物权法》草案上对不动产物权和动产物权的善意取得设置了比较明确的法律规则。市场经济有一个非常典型的特点，可以说大多都是陌生人与陌生人之间来打交道，不像在一个熟人的社会中，大家对对方享有哪些财产了如指掌，就像我们在日常生活中去市场买一个物品，我们无法去进行调查、去进行判断，究竟商场卖给我们的商品有没有权利卖给我们。
(2007-03-08 18:04:51)
[王轶]:
再这样一个背景下确立善意取得制度对于整个市场交易的顺利进行应该说具有至关重要的作用，所以在《物权法》草案上面对它做了相对比较明确的规定。但并不是说在市场流转中所有的财产都可以去适用善意取得制度，所以在《物权法》草案中对遗失物专门设置了一项规定，认为遗失物不能够去适用善意取得，这主要是有两个考虑：一个考虑，在我们整个市场交易总量中，像遗失物这样的物品在整个市场交易总量中所占的比重微乎其微，占的比重非常小，不会对整个交易秩序造成影响。
(2007-03-08 18:05:07)
[王轶]:
还有一个很重要的考虑，当一个无权处分人处分遗失物的时候，他取得这个财产的占有并不是基于财产权的意志去展开，这个时候如果是用善意取得制度的话，应当说对财产实际权利人权利的限制有过分的嫌疑，所以从这点上考虑，《物权法》草案认为它是不能去适用善意取得制度的。
(2007-03-08 18:05:26)
[吕忠梅]:
在我们现实生活中，善意取得的情况还是比较多的。一个方面我不能要求在买卖过程中去追根求源，要说这个东西是从哪儿来的，我也没有办法去查清楚。同样我可能不问你，再次进行转移的时候他也不问我，现在我们在司法实践中就发现，连续的流转很多次最后才发现这个财产是可能存在某种瑕疵，如果这时候我们不确立这样一个制度，就会导致已经稳定的交易秩序重新回到不稳定的状态，使得我们整个的交易过程无效，都要恢复到原来的状态。
(2007-03-08 18:05:37)
[吕忠梅]:
如果说我们在市场经济过程中，这种行为很多的话，我还敢买东西吗？我每一件东西都需要去问，还要查，是不是还要雇一个侦探看看他的东西哪儿来的？对于买售人的注意义务应该有限度，我们不能过分强加给他，否则市场的稳定就会受到影响。
(2007-03-08 18:05:47)
[中国网]:
《物权法》草案对物权的保护都有哪些途径？有什么说明吗？
(2007-03-08 18:06:41)
[王轶]:
对物权的保护是一个系统工程，应该说刑法也保护、行政法也保护、民法也保护，其他部门法也进行保护。具体《物权法》草案的规定来看，对物权的保护途径本身也很多，当然其中最集中的、最典型的体现就是《物权法》草案第三章关于物权保护。这一章一方面告诉每个人可以通过哪些途径，当围绕着物权它的归属和内容产生纠纷的时候你去解决这个纠纷，同时也告诉我们，《物权法》草案上跟我们现行的立法相比，确立了一个新的对物权进行保护的法律制度，在学说上叫做物权请求权制度，比如像返还财产、消除危险、排除妨害，这些主要是针对非法侵占别人财产，这时候物权人可以用返回财产来保护自己的物权。
(2007-03-08 18:07:07)
[王轶]:
或者是针对别人实施的行为造成的状态，有跟物权的圆满状态造成妨害的危险，或者已经实际造成了妨害，那么可以通过消除危险或者排除妨害来保护物权人的权力。在《物权法》草案上还确认，可以通过侵权损害赔偿责任的承担来对物权人的权利提供保护。总之一句话，系统工程，内容丰富。
(2007-03-08 18:07:30)
[吕忠梅]:
《物权法》这个问题确确实实是一个很庞大的题目，也不是一部《物权法》本身就可以完备，其他很多法律都在对物权进行保护，因为物权是一个最基本的权利，对它的保护也是最全面的。刚才王教授说了物权请求权制度，它的意义是，一旦发现自己的权利受到侵害，他可以到法院去首先提出请求，这个请求是向法院提出我要求返还，要求确认损害的行为，在这个基础上可能会进一步提出损害赔偿的请求。这和过去的只有损害赔偿请求的比较的话，这个请求权的规定显得保护体系完整了。
(2007-03-08 18:07:45)
[吕忠梅]:
不能说过去没有，其实我们在司法实践当中也有确认之书、法文条款之数，就是没有在法律依据上有一个很明确的制度来概括它，这一次的《物权法》就把这个制度明确的给提出来了，并且在《物权法》草案上专门设了一章来做物权的保护，所以对明确每个人保护的途径非常有意义。
(2007-03-08 18:08:01)
[王轶]:
就像刚才吕老师提到的，其实在我们现行的民事立法上面，比如民法通则的83条，117条的第一款，以及134条第一款里面都有，涉及到返还财产，但是现在《物权法》草案规定有很大的不同，要用民法通则的规定主张返还财产消除危险，排除妨害，你还得证明加害人的过错，现在按照《物权法》草案的规定去主张返还财产消除排除妨害的时候门槛低了，不有证明它的过错就可以了，所以这点的确对于保护权力人的权权利是非常关键的。
(2007-03-08 18:08:16)
[尹飞]:
从目前《物权法》草案的规定来看，至少从民法上对物权的保护很大的通过这个系统工程来进行，就是说第一步可以要求确认你的权利，确认物权；第二步，如果说确认了你的权利之后，你的权利受到了侵害，你可以请求物权请求权；第三步，如果确实还有损失，这时候可以要求赔偿损失。
(2007-03-08 18:08:26)
[尹飞]:
比如我们以前都知道当年“梯子”的那个案子，两家，一家楼上一家楼下，楼下那家就不让楼上的从他这儿的楼梯过，当地地方政府又不允许从外面修梯子，一下是七年，他妻子天天爬梯子，最后摔断了腿。有了《物权法》之后，第一步我们要确认物权，要根据我们的相邻关系里，关于“出行权”的规定，确认楼上这家有权利通过楼下这家的楼梯，第二步就可以要求排除妨害，像这个案件恐怕很难说有实际损失，这样的话就给了一个比较系统的保护物权的体系。
(2007-03-08 18:08:50)
[中国网]:
抵押权对大部分人来说还是一个比较陌生的名词，请几位专家介绍一下《物权法》草案在这方面的规定。
(2007-03-08 18:09:03)
[王轶]:
其实作为抵押权制度，民事基本法在1986年4月12号颁布，1987年1月1号开始生效的中华人民共和国民法通则第89条中有规定，在1995年颁布的中华人民共和国担保法上也对抵押权有规定，举一个简单的例子，比如我到银行去贷款，银行担心我到时候不能返还本金、支付利息怎么办？要求我提供担保，我就把我的房屋设定一个抵押权抵押给银行，我们定一个设定抵押权的合同，再办一个抵押权的手续，这样一旦到期不能返还本金、支付利息的话，银行就会跟我协商用房屋折价来实现他的债权，或者他请求法院拍卖或者变卖我的房产，然后从拍卖和变卖的价款中间优先受偿，这样的一个权利就是抵押权。
(2007-03-08 18:09:15)
[王轶]:
在《物权法》草案上对于抵押权做了相对比较明确的规定，而且跟我们现行的立法相比，应该说还有一些完善，比如认可了浮动抵押权制度，另外在动产抵押权制度中也建立了相对完备的规则，在最高额抵押权上面也建立了比现在的法律更为完备的规则，应该说都还是有进展的。
(2007-03-08 18:09:39)
[吕忠梅]:
关于抵押权这部分主要还是在担保法的基础之上，应该说整个的担保制度，根据过去担保法的实践，对于担保法实施过程中出现的一些问题都进一步做了完善，所以我觉得从整体上来看这次的抵押权制度比民法通则的原则性规定和担保法的规定有比较大的进步。这对于我们司法实务部门在审理案件当中是最好的，因为抵押案件比较多，在现在的合同案件中是比较多的。
(2007-03-08 18:09:52)
[尹飞]:
作为抵押权，《物权法》草案确实做了很大的突破，比如以前我们在担保法里面规定，不动产抵押合同必须登记才能生效，所以说有时候有些人先跟你签一个书面抵押合同，然后拿到贷款，拿到贷款之后赖帐不办登记，这时候你告到法院也没有办法，合同法没有生效。但是我们这次就明确把这两个分开了，登记只是发生设定抵押权的效果，合同即使没登记也是有效的，这个确实很有意义。
(2007-03-08 18:10:09)
[尹飞]:
另外一点，可能跟以前的法律和司法解释不同，抵押权从现在来看，对于抵押物的转让规定比以前要收得紧多了，如果一个财产设定抵押的话，对以前的司法解释还是可以转让的，但现在原则上不能转让，除非得到了抵押权人的同意，或者受让人同意代为清偿债务。
(2007-03-08 18:10:20)
[中国网]:
除了不动产可以抵押以外还有哪些可以抵押，哪些不能抵押？
(2007-03-08 18:10:34)
[王轶]:
按照《物权法》草案的规定，企业、个体工商户和农业生产经营者可以用原材料、半成品、成品、生产设备，也可以用这些来进行抵押，还有交通工具，这些也可以进行抵押，我们既有不动产的抵押权，又有动产的抵押权，严格来讲还有权利的抵押权，范围相对来说还是比较宽。
(2007-03-08 18:10:54)
[吕忠梅]:
我觉得老百姓对于抵押的理解可能比我们法律上的理解要宽泛很多。
(2007-03-08 18:11:07)
[尹飞]:
但是大多数动产都是按照质押的办法。
(2007-03-08 18:11:21)
[吕忠梅]:
但是我们在生活习惯中都叫抵押，但《物权法》草案规定是把它分开的，叫抵押权和质押，两种方式。
(2007-03-08 18:11:32)
[尹飞]:
不可以抵押的财产从现在的规定来看，就是民法所讲的禁止流通物，就是不可以转让的财产，比如专属于国家的财产，比如矿产资源的所有权，海域，这都属于国家所有，不能流通，这不能买卖也不能抵押。土地的所有权，这也是禁止转让的，所以也不能抵押。像我们刚才讲的基地土地的使用权，除了例外的，四荒土地使用权，除了这个之外其他都不能进行抵押。
(2007-03-08 18:11:47)
[吕忠梅]:
对于国家机关是不能拿自己的财产进行抵押的，因为对于事业单位、社会团体，它的财产是以公益为目的的，原则上也不能够进行抵押。
(2007-03-08 18:12:01)
[中国网]:
非常感谢几位专家的介绍。今天也非常感谢几位专家能够做客中国访谈，通过几位专家的介绍我们对《物权法》草案有了更深的认识和更全面的了解，非常感谢几位专家的到来，也非常感谢各位网友的关注，今天的访谈到此结束，谢谢各位。
(2007-03-08 18:12:21)
