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2015年11月22日上午，“北京市法学会不动产法研究会成立大会暨首届不动产法论坛”在william威廉亚洲官方学院南路校区学术会堂202报告厅隆重举行。会议由北京市法学会不动产法研究会筹备工作领导小组主办，清华大学法学院、北京大成律师事务所和法律出版社协办，william威廉亚洲官方法学院、《财经法学》杂志社和william威廉亚洲官方不动产法研究所承办。
会议第一阶段是北京市法学会不动产法研究会成立大会。成立大会之后，举办了“首届不动产法论坛”，与会学者分别从不动产审判与执行实务、不动产统一登记及不动产权利体系构建三个议题进行讨论。以下是根据现场记录整理的与会学者发言内容，未经本人审阅。
议题一 不动产审判与执行实务
强制执行中的不动产法律问题
雷运龙（研究会副会长、北京市高级人民法院执行局副局长）
违法建筑、集体建设用地和宅基地上建筑、在建房屋、共有房屋等特殊不动产能否执行、如何执行，都是需要研究的问题。
目前司法实践中，存在十个权利冲突的焦点问题：抵押权和抵押权的冲突、工程款优先权的处理、抵押权和劳动债权的关系、抵押权和消费者权益的冲突、抵押权与公民居住权的冲突、债权人权利与承租人权利的冲突、债权人权利与抵押权人权利的冲突、债权人权利与名义所有权人利益的冲突、债权人权利与刑罚的冲突、不动产物权与行政权的冲突。
多元的物权法源及其适用规律
常鹏翱（研究会副会长、北京大学法学院教授）
我国《物权法》第5条规定，物权的种类和内容由法律来规定。物权法源是指物权的种类规范和内容规范，这两类在整个物权规则里处于基础地位，构成物权法最核心，也是最基础的规范。根据我国目前的实践，以及根据我国法律的表达，可以分为三个层次：一是规范性的法律文件；二是规范性法律文件所认可的法律渊源，表明它并不是所谓的规范性法律文件，而是规范性法律文件之外的其他规则；三是规范性法律文件之外的习惯法和党的政策。
围绕三层次的物权法定，有三个问题值得讨论。
一是如何理解我国这么多法律之间的关系，包括三方面的关系：第一是替代关系，新创造的法律可以替代旧的法律；第二是细化关系，就是把其他法律相对突出的规定加以明确，形成一般法和特别法的关系，适用时适用特别法；第三是补充关系，在其他法律有规定的遵照其他法律的规定。
二是如何理解其他规范性文件在整个物权规范的地位。基于中国现实，把下位的规范性文件当做确定物权内容的根据是有道理的。在我国，立法遵循的是宜粗不宜细的规则，这就导致越下位的规范反而越有利于实际操作。下位规范设立的时候要遵守一些程序，应该在物权法体系中占有一席之地。
三是如何把党的政策和法律有机融合在一起。当前在农村土地方面，显然是党的政策远远超出法律，如果出现纠纷，怎么来应对？这要由法官运用自己的思想智慧，通过目的解释等方法，通过阐述政策和狭义法律的契合性来说理，并把与政策相契合的狭义法律规定或其抽象一般条款作为裁判依据，尽量实现依法审判。
建设工程质量监管体系的完善问题
袁华之（研究会副会长、北京大成律师事务所房建部主任、律师）
对于建设工程质量监管实践中的问题，建议作出以下改进。一是取消资质，改革目前的资质制度，构建建设工程信用体系。二是改革监理制度和工程质量检测制度，建立类似建设工程质量监督管理委员会等第三方组织。三是重新梳理建设工程质量监管体系，改变其中的建设工程质量标准。
评议
陈现杰（研究会副会长、最高人民法院赔偿委员会办公室副主任）
三位发言人对实践有相当深入的了解，提出的问题让人深思。有的问题是中国式的问题，中国式的矛盾，如集体所有的不动产、宅基地等问题，这种矛盾给法院的审判执行造成非常大的困难、困惑。对于这些问题，要从立法、司法层面加以解决。实践中，很多行政规章、习惯法、规范性文件等下位法实质上都是有效的，甚至政策也有借鉴性。法官需要通过法治思维、用法律的观点进行评价。这个要求是合理的，但也是困难的。贸然评价政策，可能有一定的风险。法治不只是对司法的要求，也是对立法的要求。通过不动产法研究会的研讨，可能会促进、梳理不动产审判诉讼和执行中的内在矛盾、冲突，促进我国法律体系更加逻辑严密、体系完整、消除矛盾，保障我国的社会进步和发展，这也是成立不动产法研究会的使命和所在。
议题二 不动产统一登记
对构建不动产统一登记制度几个重大问题的思考
刘燕萍（研究会副会长、国土资源部不动产登记中心副总登记师、研究员）
实施不动产登记制度，整合登记职责，起草《不动产登记暂行条例》和相关配套制度，在我国物权建设制度中是具有里程碑的意义。但在立法当中，限于很多约束，我们现在的立法还有不足。
一是长期以来，各类不动产形成了分类管理、分散登记的现状。《不动产登记暂行条例》只能对登记中比较重要的原则性问题做出规定，把问题留给了立法层级比较低的实施细则，甚至是技术规范进行规定。
二是不动产权益的内容散落在各部法律里。如果登记时必须对现有的权利全部进行登记，这样登记的权利，将来在权利人行使权利的时候，怎么避免权利的交叉，或由于权利交叉导致效益上的冲突，也是很大的一个问题。
三是集体土地的问题。承包权和经营权的关系是什么，经营权的性质又是什么，登记中要不要对经营权进行登记，目前还没有明晰的法律界定。
四是实质审查和形式审查的问题。在实践操作中，要求从事登记人员有相应的专业知识和能力。相应能力如何确定是需要探讨的。
五是很多学者提出登记错误的赔偿责任。赔偿是民事赔偿，还是行政、刑事赔偿，目前没有界定清楚。
六是这次按照不增加群众负担、不变不换的原则，承认原来登记机关颁发的证书继续有效。对于证书继续有效、登记有效引发的纠纷和处理，条例没有提及。
几点建议：一是尽快研究起草不动产登记法；二是梳理权利，推动不动产权利立法；三是进一步研究推动集体不动产的登记制度，包括集体建筑用地使用权、宅基地使用权、地上建筑物登记，承包权和经营权性质的信托登记；四是推动建立不动产登记官和代理权制度；五是进一步研究登记赔偿金，推动相关问题的立法解决；六是研究公众在审查中的地位和作用，研究信托登记；七是十八届三中全会提出的自然生态空间进行确权登记和不动产统一登记是什么关系，怎么处理这种登记，需要研究。
进一步完善我国不动产登记制度的若干思考
陈华彬（william威廉亚洲官方法学院教授、《财经法学》主编）
关于不动产登记的观点：
第一，不动产登记和物权法的关系。不动产登记是物权法的程序法，不动产登记性质上是行政程序，不动产登记是公示方法。
第二，今天的《不动产登记暂行条例》是了不起的，无论是暂行条例还是实施细则，都是立法的成果。但未来还是要制定不动产登记法，提高法律位阶。
第三，目前《不动产登记暂行条例》规定的范围主要限于平面，对于立体的不动产空间的登记，提出空间界限的要求是很重要的。
第四，不动产登记机构的赔偿责任，究竟是登记机构本身的责任，还是国家赔偿的责任，需要在立法上加以明确。
第五，赔偿责任的原则是过错还是无过错，倾向于不动产登记机构赔偿责任是无过错的责任。
第六，不动产登记的推定力和公信力的问题。比较法上对此有明确规定，我们能不能做到这一点？这是很重要的问题，也需要有明确的立场。
第七，实质审查和形式审查的问题。目前的不动产登记还是形式审查，能否明确规定哪些权限采取实质审查？
第八，关于建立不动产登记官制度。登记不动产的官员应当通过考试获得资质，通过严格的程序才能成为登记官，要有相应的知识技能。
第九，将来能否按照总登记、初始登记、变更登记对不动产登记进行分类，逐一规定各类权利的登记。
评议
杨佳燕（住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长）
我国行使物权的类型比较多，权利关系比较复杂，权利的边界也不够清晰。我国有一些特有的土地制度，如两权分离、三权分治，还包括物权法的法源等问题。
刚才两位专家提出很多需要解决的问题。刘燕萍副会长提出条例中需要进一步明确的权利种类的设置、边界和内容、集体土地上的问题、形式审查、赔偿责任等很多需要进一步研究的问题。陈教授也提出不动产登记和物权的关系问题，比如地下管廊、基础设施、地铁、地铁出口、商业配套设施等，可能关涉地役权的设置。更不用说赔偿责任，形式审查、登记官等重大的问题，都需要进一步研究。
两点建议：一是建议进一步研究和梳理各类不动产的权利，如种类、关系、权利冲突等问题；二是要对法律和相关权利的衔接，包括房地产交易、行业管理和登记之间的衔接，进一步进行研究。
议题三 不动产权利体系构建
“农民集体”与“集体经济组织”，谁为集体所有权人？
于飞（研究会副会长、中国政法大学教授）
从风险界定的视角，讨论农民集体和集体经济组织之间的关系和存在风险。可以用投资关系界定农民集体和集体经济组织的关系。
以农民集体作为所有权人，实践上的弊端可能有三点。
一是不以主要资产偿债，不会具有真正的市场主体应有的责任心。
二是债权人的保护问题。企业经营失败不必拿主要资产偿债，这是对债权人合法利益的侵犯，应该如何应对？
三是没有信用的主体，缺乏市场中的交往和生存能力，这类主体的主要资产无法对债务发生信用担保，法人化、公司化以后，其他市场主体面对无信用者会尽量避免和它交易，它们就缺乏在市场生存和发展的能力。
农民集体没有必要用土地所有权出资，用集体建设用地使用权出资就可以。用土地所有权出资不仅不必要，反而会带来风险。基于法理，没有期限所有权是完全空虚的。集体建设用地使用权以经营目的的，类似于出让，应有一定的期限。可以参照国有建设用地使用权，确定集体建设用地使用权的最高年限，在最高年限内让当事人约定。
农民集体和集体组织的区分不是概念游戏，而是法律上的技术设计，目的是为了在政策和政治需和德框架内建构以风险控制为基础的真正的市场主体，来帮助这次集体产权改革，更好把握放活和安全之间的平衡。
不动产法研究思路的若干思考
李富成（研究会常务理事、国务院法制办处长、法学博士）
不动产法是一个综合性的法律领域，不是独立的法律部门。这样至少有一个好处，就是开展研究不必拘泥于某一部法律法规，也不必为了哪部还没制定的法律而焦虑或者兴奋，而只要知道要研究的实际问题。也就是说，不动产法研究会的问题导向是天生的、内在的。
不动产法的显著特点是公法与私法相结合，行政管理成分较大，涉及的政府部门较多。从民商法专业学生的角度，可能会觉得这些法律法规中的行政管理内容不过是些“毛刺儿”。但是这些“毛刺儿”恰恰是经济社会正常运行的基础，对不动产法研究来说绕不过去，也不应该“眼里看着烦、脚下绕着走”。希望研究会能够多关注这些在不同时期制定的、以及可能还要制定的不动产单行法律法规，深入开展研究，夯实这些法律的私权基础，建立完善的公权力运行规则，清理相互之间存在的不协调。
王利明教授在致辞中提到要开展自然资源产权的基础理论研究。我认为这是很有意义的课题，至少有三方面问题：一是建立什么样的自然资源产权制度，是全面登记自然资源所有权，还是随着实际开发利用，随着利用权的生成建立“所有-利用”的自然资源法律关系框架，相应进行权利登记；二是如何划分地方政府与国务院主管部门、各级地方政府之间的私法权利边界；三是如何协调政府多重角色，特别是要将其作为自然资源所有权人和自然资源管理者之间的职责划分清楚。
三是不动产法研究需要面向实际，用事实和数据说话，不简单地从已有理论框架出发看待和剪裁实际问题。譬如，不动产行业是国民经济的支柱性行业，这个行业具有高密度、高强度的管制色彩。这一基本特征也反映到不动产法律制度上来。那么，不动产行业在随着经济景气和宏观调控而摇摆起伏的时候，不动产法是如何与之相适应的？过去有没有过通过降低法律实施标准来配合刺激性的宏观调控政策的情况？如果有，既反映了我们的法治状况，也说明现行不动产法律制度刚性过硬、弹性不够。如何改进和完善，需要运用客观全面的评估方法来研究。
评议
高圣平（研究会副会长、中国人民大学法学院教授、不动产法研究中心主任）
两位报告人分别从自己关注的视角对不动产体系以及不动产法的研究背景、方向、重点提出了不同的建议。
于飞教授思考的问题是，现在在做三权分置的时候，必须要坚持集体土地的所有权，要解决制度性的问题，即集体经济所有权的主体如何制定和构造。《物权法》把集体经济所有权视为集体人员集体所有，同时也规定了行使主体，即由本集体所有的土地的所有权由集体经济组织行使所有权。于飞教授试图用投资关系来说明农民集体成员与集体经济组织之间的关系。这对于相关法律关系的构建具有重要的启示意义。有一个问题需要强调，作为集体土地所有权的行使主体的集体经济组织，可能和我们现在所提的新型集体经济组织概念不完全一样。因为我们倡导集体经济土地的适度经营，在适度经营下提出新型集体经济组织主体，这些主体包括家庭农场，包括合作社，包括农业企业。我们都将其置于新型集体经济组织之下进行考虑。农业部正在起草集体经济组织相关条例，这一条例中将所有组织都作为主体，那么二者之间的关系定义更具有争议。
李富成博士则在公私法交错的背景之下，对于各个层面的不动产制度的研究提出了更多的方向，他在自己的研究背景和相关法律之下，提出了更有意义的建议。
书面发言
我国不动产权利体系的构建与完善
程啸（研究会副会长、清华大学法学院副教授）
梳理了我国目前法律中的不动产概念及不动产权利体系，揭示了现行不动产权利体系中存在的不动产权利之间重合交叉、同样性质与用途的权利受到的限制大相径庭、有些用益物权缺乏规定以及一些不动产权利之间“同名异质”等问题，就完善我国不动产权利体系提出建议。
不动产登记错误的赔偿机制
尹飞（研究会副会长兼秘书长、william威廉亚洲官方法学院教授、不动产法研究所所长）
在归纳现行赔偿机制的基础上，通过对《物权法》第21条的文义解释、历史解释、体系解释和目的解释，认为不动产登记错误赔偿应当采无过错责任原则。为此，应当建立不动产登记错误赔偿基金。
