2014年2月17日下午，北京市人大常委会法制办公室在北京市人大常委会机关五楼会议室举行“物业管理立法座谈会”。北京市人大常委会法制办公室主要负责人主持会议。我校房地产法研究所所长尹飞教授以及来自中国人民大学公共管理学院、北京市律师协会物业管理法律专业委员会等单位的四位专家学者出席会议。北京市人大常委会法制办公室、城建环保办公室相关负责同志参加会议。
作为相关立法和司法解释参与者，尹飞教授系统回顾了我国物业管理立法的进程。他指出，2003年的《物业管理条例》实际上是物业服务行业的管理法，虽然该条例也规定了业主自治的相关规则，但其主要调整的是物业服务企业的行为；规定业主大会的权限，目的也是为了协调业主与物业服务企业之间的关系。在该条例中，根本没有提及业主自行进行物业服务，或者委托管理人进行物业服务；甚至在有些地方颁行的物业管理条例实施细则中，明确规定具有相关资质的物业服务企业才可以经营物业服务业务。2007年的《物权法》在第六章明确规定了“业主的建筑物区分所有权”。这一章的核心，就体现在业主权利和业主自治两个方面。就法理而言，建筑物区分所有权当然是业主的权利，法律之所以加上“业主的”这一定语，就是要强调业主的法律地位，突出业主在物业服务中的主导地位。在《物权法》颁行之后，《物业管理条例》也进行了相应的修改，但这种修改，主要是在个别概念、提法、规则上与《物权法》保持一致；《物业管理条例》的基本精神以及其作为物业服务行业管理法的性质并没有发生变化。
而《北京市物业管理办法》主要是依据《物业管理条例》制定的，其基本精神、体例都与《物业管理条例》保持一致。应当看到《北京市物业管理办法》在制定之初发挥了积极的作用，解决了住宅小区中的一些突出问题。其基本精神、制度、规范与《物业管理条例》也基本上是一致的。但问题在于，首先，作为地方政府规章，《北京市物业管理办法》的效力位阶较低，只能规定一些行政管理事项，对于业主广泛关心的一些重要问题尚付阙如；其次，《办法》的不少规定相对比较粗略，在实践中容易引发误解；第三，《办法》的个别内容有待进一步商榷。
尹飞教授建议市人大结合北京市具体情况，及时启动物业管理方面的地方性立法。这主要是考虑到，一方面，《物权法》中有意回避了一些重要内容、在个别条文上表述较为模糊、有的概念过分抽象，有必要通过地方性法规具体落实《物权法》的相关规范；另一方面，《物权法》颁行已有七年，相关司法解释也已适用较长时间，许多认识上的分歧已渐弥合，学术界与实务界在很多问题上已经形成共识。尤其是十八届三中全会《决定》中对于政府社会的关系、社会管理创新等的新思路，为切实落实《物权法》保障业主权利、鼓励业主自治的立法精神提供了有力保障。尹飞建议，可以将该条例定名为物业条例或者业主自治条例，在立法精神上应当充分体现对业主权利的特殊保护，在制度内容上应当充分回应民众的权利需求，对业主自治的组织结构和法律地位，对区分建筑物的配套设施、共用部分的产权归属以及移交等进行明确的规定。他还就相关具体规范提出了自己的看法。
