2014年7月11日，北京市人大常委会《北京市物业管理条例》法规预案工作组召开《北京市物业管理条例》法规预案研讨会。北京市人大常委会副主任柳纪纲同志主持会议。北京市人大常委会法制办、北京市政府法制办、北京市住建委等单位的负责同志出席会议。我校不动产法研究所所长尹飞教授应邀参加会议。
按照《北京市人大常委会2014年立法工作计划》，今年市人大常委会开展《北京市物业管理条例》法规预案研究。受委托研究机构市律师协会物业管理法律专业委员会近日提出了《北京市物业管理条例》立法预案研究报告（初稿）。市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华就研究报告初稿进行了汇报，该委员会其他成员进行了补充。与会专家学者对研究报告发表了意见和建议。
尹飞教授对研究报告初稿给予了高度评价，并提出了进一步完善建议。结合自身参与相关立法起草的经验，他指出，在一部立法中，首先应当明确立法定位。这就是说，第一，哪些事项应当而且适合本法来调整。对于不属于法律调整对象的内容，不适合法律调整的内容，就没有必要考虑，如报告中对业委会主任的年龄、专业、学历的讨论。第二，此次立法是地方立法。作为地方性法规，应当恪守法定权限。对于超越权限的事项，如强制保险、速裁等，显然超出了权力范围。其次，应当界定立法的调整范围。也就是说本法究竟要调整哪些社会关系。换言之，本法究竟是叫物业管理条例、住宅小区条例、业主自治条例还是区分所有权条例？不同的名字也就意味着不同的调整范围。这就需要按照首都建筑物区分所有权法律实践，根据实践中问题集中于哪一方面，来认真判断、选择。三是要界定立法目的。在这一过程中，考虑到此次立法作为地方性法规的本质，首先应当考虑上位法的立法精神。《物权法》建筑物区分所有权制度的立法精神是十分清晰的，就是业主权利、业主自治；在此基础上，认真分析上位法包括司法解释的不足，认真收集首都区分所有权、物业服务实践中遇到的问题，最终来确定需要解决的问题。
尹飞建议，在该项立法中可以考虑着力解决如下问题：一是权利归属。《物权法》第142条是确定房屋所有权最基本的规范，第73条和第74条第三款则做了例外性的规定。但第73条所言的公共场所、公用设施规定得较为概括，可以考虑在地方法规中结合首都物业管理实践加以细化。建议对于实践中矛盾比较突出的附属设施的产权和移交问题，通过对土地出让、规划等环节的要求加以明确规范；尤其是要厘清附属设施上国家、建设单位和业主各自的产权。二是业主自治。业主自治的权利本质上是财产权而非成员权，更不是政治权利。应当充分贯彻保护物权的精神，明确业主物业区域划分的权利；结合互联网的发展，积极探索业主共同决定权的行使方式。可以考虑分层次确定共有部分的决定权，例如，对于本单元电梯维修，仅本单元决定。可以考虑建立业主代表大会或者代表会议。
